Emsal kira bedeli esası
Gelir Vergisi Kanununun 73’üncü maddesinde kiraya verilen mal ve hakların kira tutarının emsal kira bedelinden düşük olamayacağı hüküm altına alınmıştır. Madde hükmüne göre, bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılmaktadır. Dolayısıyla gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına tahsis edilmesi halinde gayrimenkulün emsal kira bedeli, elde edilen kira geliri olarak kabul edilmek suretiyle vergilendirmeye konu edilmektedir..
Emsal kira bedeli, bina ve arazilerde yetkili merciler ve mahkeme tarafından tespit edilmiş kirası, bu suretle tespit edilen kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre tespit edilen vergi değerinin % 5’i olarak kabul edilmektedir. Vergi Usul Kanunda vergi değerinin, bina ve arazinin rayiç bedeli olduğu ifade edilmektedir. Diğer mal ve haklarda ise maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyor ise VUK’nun servetleri değerleme hükümlerine göre belirlenen değerinin % 10’u emsal kira bedelini ifade etmektedir.
Emsal kira bedeli olarak öncelikle yetkili merciler, örneğin takdir komisyonu veya mahkemece tespit edilen kira mevcut ise bu tutar dikkate alınacak, bu yoksa diğer ölçütler göz önünde bulundurulacaktır.
Aşağıdaki hallerde ise gayrimenkulün bedelsiz olarak kullandırılmasında emsal kira bedeli esası uygulanmaz.
1.Boş kalan gayrimenkulün muhafazası amacıyla başkasının ikametine bırakılması,
2.Binaların mal sahibinin usul, füruu ve kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Birden fazla gayrimenkul ikamete tahsis edilmiş ise sadece biri için emsal kira bedeli uygulanmaz),
3.Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde oturması halinde,
4.Genel bütçeye dahil daireler, katma bütçeli idareler ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar,
Görüldüğü üzere bazı hallerde kanun bedelsiz olarak tahsis edilen gayrimenkuller için emsal kira bedeli esası uygulamasının söz konusu edilemeyeceğini hüküm altına almış bulunmaktadır. Bu hallerde elde edilen kira geliri de söz konusu olmadığından vergilendirme işlemi de söz konusu olmayacaktır. Emsal kira bedeli uygulanmayacağına ilişkin 2’nci bentte sözü edilen hüküm, 1986 yılı öncesi sadece usul ve füru için geçerli iken, 1986 yılından itibaren kardeşler arasındaki bedelsiz tahsislere de uygulanmak suretiyle kapsamı genişletilmiştir. Ancak bu hüküm konutlar için geçerli olup işyerlerinin bedelsiz olarak usul veya füruya veya yukarıda belirtilen diğer kişilere tahsis edilmesi durumunda emsal kira bedeli esası uygulanmak suretiyle vergilendirme söz konusu olacaktır. Örneğin bir kişi babasına ait işyerinde kira vermeksizin faaliyet gösterdiği takdirde o işyerinin emsal kira bedeli gayrimenkul sahibi bakımından elde edilmiş kira bedeli addolunarak vergilendirilmeye esas alınacaktır.
Diğer taraftan emsal kira bedeli uygulaması bedelsiz yapılan tahsisler için söz konusu olup, kira bedelinin varlığı halinde ve bu bedelin gerçek olması koşulu ile, söz konusu kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olduğu iddia edilerek vergilendirme yoluna gidilmesi mümkün değildir.
Gelir Vergisi Kanununun 73’üncü maddesinde kiraya verilen mal ve hakların kira tutarının emsal kira bedelinden düşük olamayacağı hüküm altına alınmıştır. Madde hükmüne göre, bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılmaktadır. Dolayısıyla gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına tahsis edilmesi halinde gayrimenkulün emsal kira bedeli, elde edilen kira geliri olarak kabul edilmek suretiyle vergilendirmeye konu edilmektedir..
Emsal kira bedeli, bina ve arazilerde yetkili merciler ve mahkeme tarafından tespit edilmiş kirası, bu suretle tespit edilen kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre tespit edilen vergi değerinin % 5’i olarak kabul edilmektedir. Vergi Usul Kanunda vergi değerinin, bina ve arazinin rayiç bedeli olduğu ifade edilmektedir. Diğer mal ve haklarda ise maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyor ise VUK’nun servetleri değerleme hükümlerine göre belirlenen değerinin % 10’u emsal kira bedelini ifade etmektedir.
Emsal kira bedeli olarak öncelikle yetkili merciler, örneğin takdir komisyonu veya mahkemece tespit edilen kira mevcut ise bu tutar dikkate alınacak, bu yoksa diğer ölçütler göz önünde bulundurulacaktır.
Aşağıdaki hallerde ise gayrimenkulün bedelsiz olarak kullandırılmasında emsal kira bedeli esası uygulanmaz.
1.Boş kalan gayrimenkulün muhafazası amacıyla başkasının ikametine bırakılması,
2.Binaların mal sahibinin usul, füruu ve kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Birden fazla gayrimenkul ikamete tahsis edilmiş ise sadece biri için emsal kira bedeli uygulanmaz),
3.Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde oturması halinde,
4.Genel bütçeye dahil daireler, katma bütçeli idareler ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar,
Görüldüğü üzere bazı hallerde kanun bedelsiz olarak tahsis edilen gayrimenkuller için emsal kira bedeli esası uygulamasının söz konusu edilemeyeceğini hüküm altına almış bulunmaktadır. Bu hallerde elde edilen kira geliri de söz konusu olmadığından vergilendirme işlemi de söz konusu olmayacaktır. Emsal kira bedeli uygulanmayacağına ilişkin 2’nci bentte sözü edilen hüküm, 1986 yılı öncesi sadece usul ve füru için geçerli iken, 1986 yılından itibaren kardeşler arasındaki bedelsiz tahsislere de uygulanmak suretiyle kapsamı genişletilmiştir. Ancak bu hüküm konutlar için geçerli olup işyerlerinin bedelsiz olarak usul veya füruya veya yukarıda belirtilen diğer kişilere tahsis edilmesi durumunda emsal kira bedeli esası uygulanmak suretiyle vergilendirme söz konusu olacaktır. Örneğin bir kişi babasına ait işyerinde kira vermeksizin faaliyet gösterdiği takdirde o işyerinin emsal kira bedeli gayrimenkul sahibi bakımından elde edilmiş kira bedeli addolunarak vergilendirilmeye esas alınacaktır.
Diğer taraftan emsal kira bedeli uygulaması bedelsiz yapılan tahsisler için söz konusu olup, kira bedelinin varlığı halinde ve bu bedelin gerçek olması koşulu ile, söz konusu kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olduğu iddia edilerek vergilendirme yoluna gidilmesi mümkün değildir.
